Un dispositif adopté mais pas encore définitivement applicable

Voici le point crucial que vous devez comprendre : bien que cet amendement ait été voté par l'Assemblée nationale en novembre 2025, le budget 2026 n'a pas été adopté définitivement avant la fin de l'année. La commission mixte paritaire réunissant députés et sénateurs n'est pas parvenue à un accord le 19 décembre 2025. Une loi spéciale a été promulguée le 27 décembre pour assurer la continuité du financement public en attendant l'adoption d'un budget définitif.

Les discussions parlementaires sur le projet de loi de finances 2026 ont repris début janvier, avec pour objectif d'aboutir à une adoption définitive dans les prochaines semaines. Tant que ce texte n'est pas voté dans les mêmes termes par l'Assemblée nationale et le Sénat, puis promulgué, la mesure d'extension aux logements anciens reste en suspens.

Autrement dit, le principe est voté mais attend sa confirmation définitive. Si vous envisagez de bénéficier de ce dispositif pour acheter un logement ancien, je vous recommande de suivre l'actualité législative dans les semaines à venir et de vous rapprocher d'un notaire pour vérifier le statut exact de la mesure au moment de votre projet.

L'abattement classique de 100 000 € : un dispositif permanent souvent confondu

Cette actualité autour des donations immobilières génère parfois une confusion avec l'abattement classique sur les donations. Il est donc important de bien distinguer les deux dispositifs.

Indépendamment de l'exonération temporaire liée à l'immobilier, chaque parent peut déjà donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Cette règle existe depuis de nombreuses années et ne dépend ni du type de bien acheté, ni du fait qu'il soit neuf ou ancien, ni même de l'usage que vous faites de l'argent. Un couple avec un enfant peut ainsi lui transmettre 200 000 € (100 000 € de chaque parent) tous les 15 ans, que cet argent serve à acheter un logement, créer une entreprise ou tout autre projet.

Lorsque les médias parlent de "donations jusqu'à 100 000 € pour acheter un logement ancien", ils mélangent parfois cet abattement permanent avec l'exonération temporaire nouvelle. La vraie nouveauté n'est pas le montant de 100 000 €, mais la possibilité d'utiliser l'exonération temporaire créée en 2025 pour acheter dans l'ancien sans travaux obligatoires.

Ces deux dispositifs sont cumulables. Vous pouvez donc théoriquement bénéficier à la fois de l'abattement classique de 100 000 € et de l'exonération temporaire de 100 000 € du même donateur, à condition de respecter les règles de chaque mécanisme. Dans ce cas, un même parent pourrait vous transmettre 200 000 € sans fiscalité : 100 000 € au titre de l'abattement classique et 100 000 € au titre de l'exonération temporaire pour votre projet immobilier.



Pourquoi cette mesure est importante pour le marché immobilier

L'extension aux logements anciens répond à une réalité du marché. En pratique, la majorité des primo-accédants achètent dans l'ancien plutôt que dans le neuf, pour des raisons de prix, de localisation ou de disponibilité immédiate. En limitant l'exonération au neuf et aux travaux énergétiques, le dispositif 2025 excluait de fait une grande partie des transactions réelles.

Le secteur immobilier espère que cette extension redonnera de l'élan au marché. En permettant aux jeunes ménages de constituer un apport personnel plus important grâce aux donations familiales, la mesure devrait faciliter l'accès au crédit immobilier. Avec un apport conséquent, les primo-accédants empruntent un capital moins élevé et peuvent accéder à des mensualités compatibles avec leurs revenus, même dans un contexte de taux encore relativement élevés.

C'est dans ce contexte que le patron de Century 21 salue cette évolution, car elle touche directement le cœur de l'activité des agences immobilières : les transactions dans l'ancien. Davantage d'apports personnels signifie davantage de dossiers bancaires acceptés, donc davantage de ventes concrétisées.

Ce que vous pouvez faire concrètement

En attendant l'adoption définitive du budget 2026, plusieurs démarches restent possibles si vous envisagez un projet immobilier avec l'aide de votre famille.

Vous pouvez d'ores et déjà utiliser l'abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cette donation peut se faire par don manuel (remise d'argent directe) ou par donation notariée, selon les montants et votre situation patrimoniale. Dans tous les cas, même un don manuel doit être déclaré à l'administration fiscale dans le mois qui suit, via le formulaire prévu à cet effet.

Si vous souhaitez bénéficier de l'exonération temporaire pour acheter un logement neuf ou financer des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez déjà le faire depuis février 2025. Le dispositif est opérationnel pour ces situations et fonctionne jusqu'au 31 décembre 2026. Vous devez simplement vous assurer de respecter toutes les conditions : primo-accession, utilisation des fonds dans les six mois, conservation du bien comme résidence principale ou location à usage d'habitation principale pendant cinq ans.

Pour un projet d'achat dans l'ancien sans travaux, je vous conseille de patienter jusqu'à l'adoption définitive du budget 2026, prévue dans les semaines à venir. Une fois le texte promulgué, vous disposerez alors jusqu'au 30 juin 2027 pour réaliser votre donation et votre achat. N'hésitez pas à consulter un notaire qui pourra vous accompagner dans la structuration optimale de votre donation et vérifier que toutes les conditions sont réunies.

Les précautions à prendre

Même si le dispositif semble avantageux, quelques points méritent votre attention. Toute donation doit être déclarée à l'administration fiscale, même si elle est exonérée. Depuis le 1er janvier 2026, cette déclaration doit obligatoirement se faire par voie électronique via le site impots.gouv.fr, sauf exceptions. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la remise en cause de l'exonération.

L'engagement de conservation du bien pendant cinq ans est une contrainte réelle. Si vous devez vendre votre logement avant ce délai, l'exonération sera remise en cause, et vous devrez alors payer les droits de donation qui auraient dû être acquittés initialement, majorés d'intérêts de retard à hauteur de 0,2 % par mois. Seules certaines circonstances exceptionnelles permettent d'échapper à cette règle.

La donation doit être pensée dans une logique patrimoniale globale. Si vous avez des frères et sœurs, une donation importante à votre profit peut créer des déséquilibres dans la succession future de vos parents. Il existe des mécanismes juridiques pour gérer cette question (pacte adjoint, donation-partage), mais ils nécessitent l'accompagnement d'un notaire. Une donation bien structurée aujourd'hui évite des conflits familiaux demain.

Enfin, méfiez-vous des annonces trop alléchantes qui simplifient excessivement le dispositif. Certains titres laissent entendre qu'il suffit de recevoir 100 000 € pour acheter n'importe quel bien, sans mentionner les contraintes de primo-accession, d'affectation à la résidence principale ou de délai de conservation. Une compréhension précise des règles vous évitera des mauvaises surprises.

Foire aux questions

Qui peut bénéficier de l'exonération temporaire pour l'immobilier ?

Cette exonération concerne les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes physiques qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Vous pouvez recevoir l'argent de vos parents, grands-parents ou arrière-grands-parents, ou de vos oncles et tantes s'ils n'ont aucun descendant.

Quelle est la différence entre l'abattement classique et l'exonération temporaire ?

L'abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans existe depuis longtemps et s'applique à toutes les donations, quel que soit l'usage de l'argent. L'exonération temporaire créée en 2025 et étendue en 2026 s'ajoute à cet abattement mais ne concerne que les donations destinées à l'achat d'un logement ou à des travaux de rénovation énergétique, avec des conditions strictes d'utilisation.

Puis-je cumuler l'abattement classique et l'exonération temporaire ?

Oui, les deux dispositifs sont cumulables. Un même donateur peut donc vous transmettre jusqu'à 200 000 € sans fiscalité : 100 000 € au titre de l'abattement classique et 100 000 € au titre de l'exonération temporaire pour votre projet immobilier, à condition de respecter les règles de chaque mécanisme.

Le dispositif s'applique-t-il vraiment aux logements anciens sans travaux en janvier 2026 ?

L'amendement étendant l'exonération aux logements anciens sans travaux a été adopté par l'Assemblée nationale en novembre 2025, mais le budget 2026 n'a pas encore été définitivement voté. Les discussions parlementaires ont repris début janvier 2026. Je vous conseille de vérifier l'adoption définitive de la loi de finances 2026 avant d'engager votre projet, ou de consulter un notaire pour connaître le statut exact de la mesure.

Combien de temps ai-je pour utiliser l'argent reçu en donation ?

Vous devez utiliser les fonds au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement de la donation. Si vous recevez l'argent en janvier, vous avez jusqu'à fin juillet pour acheter votre logement ou réaliser vos travaux de rénovation énergétique.

Puis-je louer le logement acheté grâce à la donation ?

Oui, mais avec des conditions strictes. Vous pouvez louer le logement à condition qu'il soit affecté à la résidence principale d'un locataire (pas de location saisonnière), que le contrat de bail soit d'une durée minimale conforme à la loi, et que vous ne louiez pas à un membre de votre foyer fiscal. Cette obligation de location comme résidence principale doit être respectée pendant au moins cinq ans.

Que se passe-t-il si je dois vendre mon logement avant les cinq ans ?

La vente du logement avant le délai de cinq ans entraîne la remise en cause de l'exonération. L'administration fiscale peut alors vous réclamer les droits de donation qui auraient dû être payés initialement, majorés d'intérêts de retard de 0,2 % par mois. Seules certaines circonstances exceptionnelles (mutation professionnelle, invalidité, décès) permettent d'échapper à cette sanction.

L'exonération temporaire est-elle renouvelable ?

Non, contrairement à l'abattement classique qui se renouvelle tous les 15 ans, l'exonération temporaire ne peut être utilisée qu'une seule fois par donateur et par bénéficiaire. Une fois que vous l'avez utilisée avec un donateur pour un projet immobilier, vous ne pourrez plus en bénéficier avec ce même donateur, même si le dispositif est encore en vigueur.

Dois-je passer obligatoirement par un notaire pour la donation ?

Pas nécessairement pour le don lui-même : un don manuel (remise d'argent par virement, chèque ou espèces) est tout à fait valable juridiquement. En revanche, vous devez obligatoirement déclarer ce don à l'administration fiscale dans le mois qui suit, depuis le 1er janvier 2026 uniquement par voie électronique. Je vous recommande vivement de consulter un notaire qui vous aidera à structurer la donation de manière optimale, à vérifier le respect de toutes les conditions, et à anticiper les conséquences successorales futures.

Cette mesure concerne-t-elle uniquement les résidences principales ?

Oui, l'exonération temporaire ne s'applique qu'aux logements destinés à devenir votre résidence principale ou celle d'un locataire. Vous ne pouvez pas en bénéficier pour acheter une résidence secondaire ou un investissement locatif classique sans engagement d'habitation principale.