Investissement locatif : bienvenue dans l'ère du dispositif Jeanbrun

C'est sans doute la mesure la plus attendue du secteur immobilier. Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé Relance Logement ou statut fiscal du bailleur privé, permet à certains bailleurs en location nue de pratiquer un amortissement sur leurs revenus fonciers. Son mécanisme diffère fondamentalement du Pinel : il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt forfaitaire, mais d'une déduction directe sur la base imposable — ce qui le rend potentiellement plus puissant sur la durée pour les contribuables fortement imposés.

Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec un engagement de location nue d'au moins 9 ans, des loyers plafonnés selon trois niveaux (intermédiaire, social, très social) et sans possibilité de louer à un proche.

L'amortissement est calculé sur 80 % du prix d'acquisition du bien, la valeur du terrain étant forfaitairement fixée à 20 %. Les frais d'acquisition — notaire, droits de mutation, commissions — ne sont pas inclus dans la base.

Les taux annuels d'amortissement varient selon la nature du bien et le niveau de loyer pratiqué. Dans le neuf, les taux sont de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. Dans l'ancien avec travaux, ils sont légèrement inférieurs : respectivement 3 %, 3,5 % et 4 %.

Le plafond annuel de base est fixé à 8 000 €, porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus locatifs relèvent du logement social, et à 12 000 € si au moins 50 % relèvent du logement très social.

Si l'amortissement dépasse vos revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Un point d'attention important pour les investisseurs : les amortissements déduits seront réintégrés à la plus-value imposable lors de la revente, à l'image de ce qui s'applique déjà au LMNP depuis 2025. Ce paramètre doit impérativement être intégré dès l'étude de rentabilité.

Pour l'ancien, le dispositif ne concerne que les logements situés dans un immeuble collectif, neufs en VEFA, à construire, ou anciens sous condition de réaliser des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % de la valeur du bien. Maisons individuelles et logements diffus sont donc exclus.

APL, RSA, prime d'activité : pas de gel, mais des revalorisations modestes

Bonne nouvelle pour les bénéficiaires d'aides sociales : le projet de gel des prestations, initialement envisagé, a été abandonné à l'Assemblée nationale. Toutes les aides versées par la CAF seront bien revalorisées de 0,9 % le 1er avril 2026, pour suivre l'inflation.

Le RSA pour une personne seule passera ainsi de 646,52 € à 652,33 € par mois. Une hausse modeste — environ 6 € mensuels — mais réelle, qui préserve le pouvoir d'achat des bénéficiaires sans le renforcer.

Les APL et les allocations familiales suivent également cette revalorisation de 0,9 %, avec des montants finaux qui restent conditionnés aux ressources, à la composition du foyer et à la situation géographique.

Le changement le plus perceptible concerne la prime d'activité. Le budget 2026 prévoit une hausse moyenne de 50 euros par mois, ciblant prioritairement les revenus compris entre 1 et 1,4 SMIC. Près de 4,5 millions de foyers sont concernés, pour un montant moyen actuel proche de 190 euros mensuels. Concrètement, un salarié célibataire gagnant 1 730 € nets par mois verra sa prime passer d'environ 122 € à 172 € mensuels.

Une restriction apparaît toutefois pour une catégorie d'étudiants étrangers. À compter du 1er juillet 2026, les étudiants non boursiers ressortissants de pays hors Union européenne, Espace économique européen et Suisse ne pourront plus bénéficier des APL.  Le Conseil constitutionnel a validé cette mesure, estimant que l'objectif d'économies budgétaires relevait d'un intérêt général. Les étudiants de l'UE, de l'EEE, de Suisse, ainsi que les boursiers quelle que soit leur nationalité, demeurent éligibles.

MaPrimeRénov' : un budget en hausse, avec des règles plus exigeantes

Le budget de MaPrimeRénov' pour 2026 est de 3,6 milliards d'euros, et le guichet a rouvert le 23 février 2026. Ce montant marque une hausse importante par rapport à 2025, où le budget tournait autour de 2,5 milliards d'euros.

Le dispositif est cependant soumis à des conditions renforcées. Un rendez-vous en espace conseil France Rénov' devient obligatoire avant le dépôt d'une demande d'aide pour les rénovations d'ampleur. Les plafonds de dépenses éligibles ont par ailleurs été revus à la baisse par rapport au début 2025, pour concentrer les aides sur les rénovations les plus efficaces. L'Anah vise 150 000 rénovations par geste et 120 000 rénovations d'ampleur pour l'année.

Le guichet étant contraint et les dossiers en attente nombreux, anticiper votre projet et déposer votre dossier rapidement reste la meilleure stratégie pour sécuriser votre financement.

Ce qu'il faut retenir

La loi de finances 2026 est un texte de compromis. Elle ne bouleverse pas les grandes lignes de la fiscalité des ménages, mais elle introduit un nouveau souffle pour l'investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun, tout en préservant — modestement — le pouvoir d'achat des bénéficiaires d'aides sociales. Pour toute situation personnelle, une simulation ou un accompagnement par un conseiller fiscal reste indispensable, notamment avant de s'engager dans un projet immobilier sous le nouveau régime.



FAQ

La loi de finances 2026 a-t-elle augmenté l'impôt sur le revenu ?

Non. Le barème a été revalorisé de 0,9 % pour suivre l'inflation. Si vos revenus ont progressé au même rythme que les prix, votre imposition reste stable en termes réels. Une hausse n'est possible que si vos revenus ont augmenté plus vite que l'inflation.

Le dispositif Pinel existe-t-il encore en 2026 ?

Le Pinel classique n'est plus accessible aux nouveaux investissements depuis début 2025. La loi de finances 2026 lui a substitué le dispositif Jeanbrun (ou "Relance Logement"), qui fonctionne sur un principe d'amortissement fiscal plutôt que de réduction d'impôt directe, pour des acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Les APL sont-elles supprimées ou gelées en 2026 ?

Ni l'une ni l'autre pour la grande majorité des allocataires. Les APL ont été revalorisées de 0,9 % au 1er avril 2026. Seule restriction : les étudiants étrangers non boursiers ressortissants de pays hors UE, EEE et Suisse perdent leur éligibilité à compter du 1er juillet 2026. Cette mesure a été validée par le Conseil constitutionnel.

Quel est le montant du RSA en 2026 ?

Depuis le 1er avril 2026, le RSA pour une personne seule s'élève à 652,33 € par mois (avant déduction du forfait logement), contre 646,52 € auparavant. Cette revalorisation de 0,9 % s'applique à l'ensemble des prestations versées par la CAF.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun en 2026 ?

Le dispositif s'adresse aux particuliers qui acquièrent un logement neuf ou ancien avec travaux importants entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans un immeuble collectif, en s'engageant à le louer nu pendant au moins 9 ans à des loyers plafonnés. Les maisons individuelles sont exclues. Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal.

MaPrimeRénov' est-elle toujours disponible en 2026 ?

Oui. Le guichet a rouvert le 23 février 2026, avec un budget de 3,6 milliards d'euros — en hausse par rapport aux 2,5 milliards de 2025. Un rendez-vous préalable en espace France Rénov' est désormais obligatoire pour les rénovations d'ampleur. Les ménages modestes restent prioritaires.

Pour aller plus loin, n'hésitez pas à consulter les services de la CAF pour vos droits aux aides sociales, et à faire appel à un professionnel de l'immobilier pour évaluer la pertinence du dispositif Jeanbrun selon votre profil fiscal.