Réforme du DPE 2026 : Moins de Passoires Thermiques, Plus de Clarté
Depuis son entrée en vigueur en 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'est imposé comme la référence incontournable pour évaluer la consommation énergétique d'un logement. Mais ce succès s'est accompagné de son lot de controverses : résultats incohérents, méthodologie complexe, et surtout un nombre record de biens classés en passoires thermiques (étiquettes F et G). Annoncée en juillet 2025 et effective dès janvier 2026, une nouvelle réforme du DPE simplifie les calculs et reclasse des milliers de logements. Décryptage d'un changement qui bouleverse le marché immobilier.
Pourquoi cette réforme du DPE était-elle nécessaire ?
Cette réforme répond à trois années de frustration généralisée. Depuis 2021, les propriétaires dénonçaient des résultats incohérents, parfois entre deux appartements voisins et parfaitement similaires. Un studio de 25 m² pouvait se retrouver classé F alors qu'un appartement de 80 m² avec la même isolation obtenait un D. La méthodologie, jugée trop complexe et pénalisante, s'acharnait particulièrement sur les petites surfaces, victimes de calculs disproportionnés.
Résultat ? Des milliers de logements ont été étiquetés passoires thermiques, perdant instantanément de leur valeur sur le marché et devenant impossibles à louer avec l'application progressive de la loi Climat et Résilience. Les propriétaires bailleurs se sont retrouvés coincés, les acheteurs méfiants, et le marché immobilier sous tension. Il fallait bien que quelque chose change.
Une réforme votée en 2025, effective en janvier 2026
Le Gouvernement a officiellement annoncé cette réforme le 9 juillet 2025, et l'arrêté modificatif a été publié le 13 août 2025. Mais attention au calendrier : la réforme ne prendra effet qu'au 1er janvier 2026. Tous les DPE et audits énergétiques réalisés à partir de cette date intègreront automatiquement la nouvelle méthode de calcul.
Cette période de transition permet aux professionnels de l'immobilier, aux diagnostiqueurs et aux propriétaires de se préparer au changement. Les DPE déjà réalisés avant le 1er janvier 2026 restent parfaitement valables pendant leur durée de validité habituelle de 10 ans. Mais une bonne nouvelle attend les propriétaires dont le logement était mal classé : ils pourront télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette DPE sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe, sans avoir à refaire l'intégralité du diagnostic. Un simple numéro de DPE suffit pour obtenir cette réévaluation.
Les changements concrets de la nouvelle méthode de calcul
Des calculs simplifiés et harmonisés
La nouvelle formule du DPE 2026 fait le ménage dans les critères techniques. Le changement principal porte sur le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité, qui passe de 2,3 à 1,9. Concrètement, cela signifie qu'un logement chauffé à l'électricité verra sa consommation d'énergie primaire considérablement réduite dans le calcul. Un exemple simple : un logement 100% électrique consommant 100 kWh/m² en énergie finale affichait auparavant 230 kWh/m² en énergie primaire. Avec le nouveau coefficient, ce même logement n'affichera plus que 190 kWh/m².
La méthode est désormais harmonisée pour garantir une cohérence d'un diagnostiqueur à l'autre. Un même logement évalué par deux professionnels différents obtiendra enfin le même résultat, ou presque. L'objectif ? Produire un classement énergétique plus lisible et surtout plus proche de la réalité énergétique du logement, en reflétant mieux les spécificités du mix électrique français.
Une réduction spectaculaire des passoires thermiques
C'est sans doute l'effet le plus spectaculaire de la réforme : environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, sortiront du statut de passoire énergétique (classe F ou G). Sur les 4,8 millions de passoires thermiques recensées début 2023, cette réforme permet donc une baisse significative.
Cette diminution ne relève pas d'un tour de passe-passe administratif, mais d'une réévaluation plus juste des performances réelles des logements électriques. Un logement anciennement classé F peut ainsi passer en E, voire en D dans certains cas, particulièrement s'il utilise l'électricité pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, chauffage électrique).
Conséquence directe pour les propriétaires : ils retrouvent la possibilité de louer ou de vendre plus sereinement. Les acheteurs, de leur côté, peuvent reconsidérer des biens qu'ils auraient écartés d'emblée à cause d'une mauvaise étiquette énergétique. Le marché immobilier respire un peu.
Quels impacts pour propriétaires, acheteurs et locataires ?
Les propriétaires bailleurs respirent enfin
Pour les propriétaires bailleurs, cette réforme représente une véritable bouffée d'oxygène. Rappelons que la loi Climat et Résilience prévoit l'interdiction progressive de location des passoires énergétiques : interdiction des logements classés G depuis 2023, F à partir de 2028, et E en 2034. Avec le nouveau DPE, certains biens échappent à ces échéances contraignantes et peuvent continuer à être loués sans travaux de rénovation énergétique urgents.
Cela ne signifie pas pour autant qu'il faille négliger l'isolation ou le système de chauffage. Mais au moins, le calendrier devient moins asphyxiant pour les propriétaires qui n'ont pas les moyens d'engager immédiatement des travaux coûteux.
Plus de fiabilité pour les acheteurs
Les acheteurs bénéficient d'une lecture plus fiable et cohérente de la performance énergétique des biens qu'ils visitent. Fini le temps où l'on comparait des choux et des carottes, où un DPE pouvait varier du simple au double selon le diagnostiqueur choisi. Ils peuvent désormais prendre leurs décisions d'achat sur des bases plus solides et mieux anticiper leurs futures factures énergétiques.
Cette transparence renforcée facilite aussi les négociations. Un bien reclassé de F à D retrouve automatiquement de l'attractivité et peut justifier un prix plus élevé. À l'inverse, un véritable gouffre énergétique reste identifié comme tel, permettant à l'acheteur d'argumenter une décote ou de budgéter des travaux.
Des garanties renforcées pour les locataires
Pour les locataires, cette réforme apporte la garantie de logements mieux évalués et plus conformes aux standards réels de consommation. Un locataire qui emménage dans un logement classé D grâce au nouveau DPE n'aura pas la mauvaise surprise de factures énergétiques démesurées. Le diagnostic reflète enfin la réalité de ce qu'il va payer chaque mois.
Cette meilleure évaluation protège aussi les locataires les plus fragiles financièrement, qui peuvent éviter les logements véritablement énergivores sans écarter automatiquement tous les biens anciens qui auraient été mal notés par l'ancienne méthode.
Les limites de la réforme : entre pragmatisme et polémique
Tout n'est pas rose dans cette réforme, et les critiques ne se sont pas fait attendre. Certains observateurs, notamment dans les associations de défense de l'environnement, estiment que cette évolution risque de minimiser artificiellement le problème des logements mal isolés. Reclasser un bien de G à E sur le papier ne change rien à la réalité de ses déperditions thermiques ni à son impact carbone.
La question reste donc ouverte et mérite qu'on s'y attarde : faut-il se satisfaire d'une baisse statistique du nombre de passoires thermiques, ou investir massivement dans la rénovation énergétique réelle des logements ? La réforme apporte une réponse administrative et technique, mais ne dispense pas d'une politique ambitieuse de réhabilitation du parc immobilier français.
Autre critique : cette simplification pourrait retarder la transition énergétique en donnant l'illusion que le problème est moins grave qu'annoncé. Certains propriétaires, rassurés par un meilleur classement, pourraient renoncer à des travaux pourtant nécessaires. Le risque est de transformer une réforme technique en frein à l'amélioration réelle de la performance énergétique.
Ce qu'il faut retenir du nouveau DPE
Le DPE version 2026 simplifie considérablement les calculs en abaissant le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9. Cette évolution était indispensable pour restaurer la confiance dans un outil devenu controversé et mieux refléter la réalité du mix électrique français. Le nombre de logements classés F et G diminue mécaniquement d'environ 850 000 unités, offrant un répit bienvenu aux propriétaires et redynamisant certains segments du marché immobilier.
Les propriétaires voient leurs biens revalorisés, parfois de manière significative, ce qui facilite les ventes et les locations. Les acheteurs et locataires disposent d'informations plus fiables pour leurs projets. Mais la vigilance reste de mise : un bon classement énergétique ne doit pas dispenser de travaux d'isolation ou de modernisation des équipements de chauffage. Le DPE évolue, mais la rénovation énergétique reste la meilleure solution pour valoriser durablement un patrimoine immobilier et réduire ses factures.
FAQ - Questions fréquentes sur le nouveau DPE 2026
Quand entre en vigueur le nouveau DPE ?
La réforme du DPE a été annoncée par le Gouvernement le 9 juillet 2025, et l'arrêté modificatif a été publié le 13 août 2025. Elle entrera en vigueur le 1er janvier 2026. Tous les nouveaux diagnostics et audits énergétiques réalisés à partir de cette date appliqueront automatiquement la nouvelle méthode de calcul avec le coefficient de conversion de l'électricité abaissé à 1,9.
Mon DPE actuel reste-t-il valable après la réforme ?
Oui, les DPE réalisés avant le 1er janvier 2026 conservent leur validité complète de 10 ans, conformément à la réglementation en vigueur. Vous n'êtes absolument pas obligé de refaire votre diagnostic immédiatement. Mieux encore : si votre logement est chauffé à l'électricité et était classé F ou G, vous pourrez télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette DPE sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe à partir du 1er janvier 2026, sans avoir à refaire l'intégralité du diagnostic. Il vous suffira d'entrer votre numéro de DPE pour obtenir cette réévaluation.
Dois-je refaire mon DPE après la réforme ?
Non, ce n'est pas nécessaire ! C'est justement l'un des grands avantages de cette réforme. Si vous disposez déjà d'un DPE valide au 1er janvier 2026, vous pourrez simplement télécharger une attestation gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe qui intégrera automatiquement le nouveau coefficient. Cette attestation aura la même valeur légale que votre DPE initial et pourra être utilisée pour vos transactions immobilières ou mises en location. Un simulateur sera même disponible avant le 1er janvier 2026 pour estimer l'impact du changement sur votre classement.
Combien coûte un diagnostic de performance énergétique ?
Le prix d'un DPE varie généralement entre 100 et 250 euros selon la taille du logement, sa localisation et le diagnostiqueur choisi. Ce tarif n'est pas réglementé, il est donc recommandé de comparer plusieurs devis. Certains diagnostiqueurs proposent des tarifs dégressifs si vous commandez plusieurs diagnostics obligatoires en même temps (amiante, plomb, électricité, gaz).
Un meilleur classement DPE augmente-t-il vraiment la valeur de mon bien ?
Absolument. Plusieurs études montrent qu'un logement bien classé (A, B ou C) se vend plus cher et plus rapidement qu'un bien similaire moins performant. L'écart peut atteindre 10 à 20 % selon les marchés. À l'inverse, les passoires thermiques subissent une décote importante. Avec le nouveau DPE, un bien reclassé de F à D peut récupérer une partie de cette valeur perdue.
La réforme change-t-elle les obligations de travaux pour les propriétaires bailleurs ?
Les obligations imposées par la loi Climat et Résilience restent en vigueur : interdiction de louer les logements classés G depuis 2023, F à partir de 2028, et E en 2034. En revanche, avec le nouveau DPE, certains logements anciennement classés F ou G peuvent être reclassés dans une meilleure catégorie et échapper ainsi à ces interdictions. Les obligations de travaux dépendent donc du nouveau classement obtenu.
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